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司法書士業務

敷金返還請求

敷金トラブル相談ROOM

敷金トラブル相談ROOM 建物の賃貸借契約には、「敷金」が付きものですが、賃貸借契約終了後にこの敷金をめ ぐるトラブルが頻繁に起こります。
トラブルの中身としては、返ってくるはずの敷金が返ってこないというケースが圧倒的に多く、賃借人(借主)が敷金の返還を求めても賃貸人(貸主)がすんなり応じてはくれないのが現実です。

これまでも、「そもそも敷金自体の額がそれほど高額ではない」ことや、「賃借人が不満、疑問を持ちつつも、最初からあきらめて放置してしまった」あるいは 「賃貸人に比べ賃借人には専門的な知識や経験が乏しい」などの理由により、結果的に賃借人に正しく敷金が返ってこないケースがほとんど稀でした。
しかし、法律上あるいは社会通念上からみて、敷金が返ってこなければおかしいのであれば、決して泣き寝入りすることなく堂々と賃貸人に敷金の返還を請求しましょう。


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敷金とは

敷金とは 敷金とは、賃貸借契約の賃借人がその建物を明け渡すまでの間、賃貸人に対して負うべき一切の債務を担保するものです。 一切の債務とは、主に未払い賃料債務と損害賠償債務のことです。 未払い賃料については改めて説明する必要はないでしょう。

損害賠償債務とは、原状回復義務に反した場合に負わねばならないものです。万が一、未払い賃料債務や損害賠償債務が発生した場合に備え、いざとなったらそれら債務に補填できるように担保的な役割を果たしているお金が敷金だといえます。
したがって、そもそもそれら債務が全く無ければ敷金の役割は終わりなので、当然賃借人としては「敷金を全額返してください」となるわけです。 しかし、必ずしもすんなり返ってこないことが多く、トラブルに発展してしまうのです。


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原状回復義務

原状回復義務 賃貸借契約終了後、賃借人は借りていた建物を返しますが、その際にその建物をどこまで元通りにして返さなければならないのか、というのが原状回復の問題です。

民法上でも賃借人は借りていた建物を原状に戻して返さなければならない、と規定しています。原状に戻すといっても、賃貸借開始の時と同じ状態に戻すことまでを要求されているのではありません。原状回復義務を負う場合というのは、故意や過失による毀損、通常ではない使用による劣化などが該当します。単に時間の経過による損耗や通常使用による損耗は、原状回復義務を負いません。
また賃借人は善管注意義務を負っているので、契約またはその建物の性質によって定まった用法に従って使用・収益をする義務があります。
それに反した場合、賃貸借契約の債務不履行となり、やはり原状回復をする義務を負うことになります。


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特約

賃貸借契約においては、原則、賃借人と賃貸人間で自由に特約を定めることができます。
したがっていかなる修繕義務であっても、それをすべて賃借人に負担させる旨の特約条項を定めても問題ないということになります。
ただし、年数の経過とともに劣化した場合(経年変化)や用法に従って正しく使用した場合の損耗(通常損耗)について、これらを賃借人に負担させる旨の特約は一定の要件を満たしてなければ、裁判でも無効と判断されることがあります。


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借主に特別の負担を課す特約が認められるための要件

【1】特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
【2】賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
【3】賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること


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借主に特別の負担を課す特約が認められるための要件

●畳の裏返し、表替え(特に破損等していないが、次の入居者確保のため行うもの)
●フローリングワックスがけ
●家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
●畳の変色、フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの)
●タバコのヤニ
●テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)
●壁に貼ったポスターや絵画の跡
●エアコン(賃借人所有)設置による壁のビス穴、跡
●クロスの変色(日照などの自然現象によるもの)
●壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替えは不要な程度のもの)
●網戸の張替え(破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの)
●地震で破損したガラス
●網入りガラスの亀裂(構造により自然に発生したもの)
●全体のハウスクリーニング(専門業者による)
●消毒(台所、トイレ)
●浴槽、風呂釜等の取替え(破損等はしていないが、次の入居者確保のため行うもの)
●鍵の取替え(破損、鍵紛失のない場合)
●設置機器の故障、使用不能(機器の耐用年限到来のもの)


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賃借人の負担

●カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ
●冷蔵庫下のサビ跡
●引越作業で生じたひっかきキズ
●フローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの)
●キャスター付きのイス等によるフローリングのキズ、へこみ
●台所の油汚れ
●結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
●クーラー(賃貸人所有)から水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食
●壁等のくぎ穴、ネジ穴(重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの)
●クーラー(賃借人所有)から水漏れし、放置したため壁が腐食
●天井に直接つけた照明器具の跡
●飼育ペットによる柱等のキズ
●ガスコンロ置場、換気扇等の油汚れ、すす
●風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等
●日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損


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解決手順と手段

当事務所が行う解決手順と手段は、
【1】内容証明郵便を賃貸人(大家さん)あてに郵送、敷金返還を請求
⇒交渉が成功した場合はここで完了、交渉が決裂した場合は次の2へ

【2】裁判所の手続きを使う。裁判所の手続きとしては、少額訴訟・通常訴訟・民事調停・支払督促がありますが、敷金の返還に最も向いている手続きは少額訴訟なので、原則として当事務所は少額訴訟で進めます。

少額訴訟

60万円以下の金銭の支払いに関するトラブルに限ります。
原則1回だけの審理で裁判が終わるので、何度も裁判所に行く負担はありません。
という裁判なので、敷金返還についての争いに大変適しているといえます。

その他の手続き

少額訴訟だと1回だけしか審理しないので、争う内容が複雑なケースは通常訴訟の方が適していることがあります。
訴訟(裁判)をして相手との関係をこじらせたくない、できるだけ穏便に話し合いをしたい等、賃貸人(大家さん)との関係を気にする場合は民事調停が適しています。
すでに相手側がこちらの言い分を認め、争う可能性が低いのであれば、少しでも早く解決できる支払督促という手続きもあります。
最終的にどの手続きを選択するかは、ケースバイケースに応じて判断いたします。


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解決手順と手段

着手金 5000円
内容証明郵便 10000円(実費込)
少額訴訟 30000円(実費込)
※千葉簡易裁判所管轄の場合

成功報酬

敷金が返ってきた場合 返ってきた金額の10%
追加費用が減った場合 減った金額の10%
※敷金が返ってこなかった場合、追加費用が減らなかった場合は、成功報酬は0円。

通常訴訟 30000円~(実費込)
民事調停 30000円~(実費込)
支払督促 10000円 (実費込)
※千葉簡易裁判所管轄の場合


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賃借人の負担

●賃貸借契約書
●敷金を預けた際の領収書、預かり証など
●入退去時のチェックリスト、写真など
●賃貸人からの請求書、見積書(修理代、クリーニング代など)
●建物間取り図


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お客様の声

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